公寓行业经过几年时间的发展，其引领的生活方式已逐渐被市场接受。行业本身也衍生出白领公寓、蓝领公寓、服务式公寓等多个细分市场与商业模型。无论何种商业模型，运营都是公寓运营商得以在市场立足的根本。随着公寓行业盈利问题的显现，关于公寓运营本质的思考日益浮出水面。

依托东呈集团的背书，以及服务式公寓的独特调性,对于公寓运营，铂顿国际公寓有着清晰的认识，无论对于投资商或消费者，铂顿均交出了一份满意的答卷。在近期举办的2018租赁地产(公寓及办公)行业高峰论坛暨2017年度影响力品牌(MBI)颁奖盛典现场，铂顿国际公寓创始人兼CEO郝磊接受了迈点空间租赁记者的独家采访。在他的讲述中，我们能够看到铂顿如何通过扎实的运营基础破解盈利难题，同时为投资商带来资产增值回报。

铂顿国际公寓创始人兼CEO郝磊

以运营提升物业价值并满足多方居住需求

关于铂顿的市场定位，郝磊是这样定义的：“我们给自己的定位有两个，一个是B端一个是C端。”一边是持有物业、资金的投资人，一边是市场的主体消费者，铂顿是这其中的纽带和衔接者，既要通过品牌运营保证物业增值，又要以高品质的产品让市场与消费者满意，而这或许也是品牌存在的最大意义。

由于定位中高端客群，铂顿对于物业的选择有一套明确的标准：基本以核心商圈里的综合体，独栋物业为主。当铂顿接手一个物业项目时，首先思考的是如何通过运营让物业产生更大的经营性收益。“我们必须为资产增值做好运营，这是我们的价值。”这是郝磊对B端客户的承诺。基于物业选址的独到把握，以及针对高端客群居住需求精准研发的优质产品与服务，铂顿国际公寓受到市场广泛欢迎，所在物业也成为当地商圈地标性建筑。

郝磊告诉迈点记者，铂顿国际公寓开业后经过3个月的爬坡期，入住率即可达到80%。凭借青年人喜欢的灵活租期、互利共生的公共区域，及全天候美食餐饮体验等多业态服务，铂顿实现了对商务人士、精英白领等客群的有效覆盖，提高自身入住率的同时也为所在物业提供了可观的客群流量与品质提升。

在C端消费者层面，铂顿要做的则是满足多群体的居住需求。在郝磊看来，租赁市场是为各行各业服务的。除了高端客群，社会上的青年精英、自由职业者、小业主等也有住房租赁需求。为了满足这一群体，铂顿推出了生活类长租新品牌—— “铂顿公寓青年精英社区”。生活类公寓虽少了一些高端服务，但也多了几分生活气息，从前期的装修设计、运营支持，到后续日常的水电等生活服务可满足租客日常所需，有效匹配有相关租赁需求的群体。

从开发的角度来讲，铂顿此举也可以通过不同营销渠道、盈利模式、获客方式将更多的房源一齐管控起来，为进一步获得优质资源及规模扩张打下基础。

盈利才是硬道理

抛开公寓市场不同的商业模式和服务群体，万变不离其宗的核心便是盈利问题。盈利能力是判断一个品牌发展潜力的重要指标，某种程度上也决定了品牌的市场价值。不同于行业内其他品牌在盈利问题上的妥协与让步，铂顿国际公寓在这一问题上态度非常坚决：一定要盈利!事实上，铂顿也确实做到了盈利，甚至将“盈利”变成品牌独有的标签。

作为运营方，郝磊比较赞成物业所有权和经营权分离的观点。“资产方拥有资产，运营方拥有运营能力，大家的关系切割的干干净净。”郝磊解释道。 运营方不需要背负装修成本和资金投入，后期的运营才能轻装上阵。

支撑铂顿实现盈利的核心逻辑则是坪效为王。与酒店相比，由于无需承担前期成本投入，铂顿可以生活类公寓(较长租约产品)获得基本收益来抵扣物业租金成本，而服务式公寓(短中期租约产品)则可为铂顿带来更高的溢价收入，让公寓的坪效产生最大化收益。即长租抵租，短租获利。

坪效为王的另一个体现还在于产品设计和空间运用。在铂顿，服务式公寓和生活类公寓分别对应过客和住客，郝磊将其客群划分为三大圈层，通过社群运营让人与人、人与空间产生关联与互动，并衍生出增值服务。“另外，铂顿还将部分空间进行招商策展，让坪效创造收益，或是让坪效的风险分摊给其他品牌。”郝磊补充道。

“做对的事，把事情做对。”这是郝磊在采访中尤其强调的一句话。作为资产运营方，能否沉下心来踏实做运营将决定其未来的路能走多远。以运营创造价值，铂顿“长租抵租，短租获利”的盈利模式或将为整个行业带来启示。