文/魏琪

[钉科技述评] 疫情期间,互联网长租平台蛋壳公寓因与房东、租户发生租金方面的矛盾,被舆论广泛质疑,利用信息不对称进而“两头吃”,成为外界批评的重点。

其实,如果事件只是发酵到这个层面,蛋壳、自如等互联网长租平台还可以“自救”,毕竟安抚房东和租客并不难,只要及时向房东支付租金以及在合规的情况下给租客一定的免租期,就基本可以将负面影响降到最低。

然而,事件却向一个对它们而言更坏的方向发展。日前,网络上流传一份深圳市委政法委员会发给深圳市地方金融监管局、深圳银保监局的《关于开展相关排查工作的通知》(简称《通知》)。这个《通知》的核心意思是,要严查蛋壳公寓的“租金贷”情况。

《通知》提到,近日深圳市发生蛋壳公寓业主因讨要租金聚众维权事件。在处置过程中,该委发现蛋壳公寓存在“租金贷”的情况,要求深圳市地方金融监管局和深圳银保监局尽快开展排查工作,全面了解蛋壳公寓及其他房屋租赁公司“租金贷”涉及的金融机构的名称和数量、贷款人数量和贷款金额等相关情况。

所谓的“租金贷”,是指公寓管理公司与金融机构合作,引导租客办理贷款,提前向企业支付数月到1年的租金,再由租客每月偿还贷款给金融机构。简单来说,就是租客用贷款的方式支付房屋租金(一般来说会比正常租房租金要低),而银行将租金提前一次性支付给长租平台。

可以具体看一下媒体报道的蛋壳的“租金贷”模式:支付蛋壳公寓的房租形式包括月付、季付、年付。其中,押一付一的月付是蛋壳公寓力推的方式,采用这种方式付款的租客,须通过蛋壳公寓与第三方金融公司签署贷款合同,金融公司预先把房租付给蛋壳公寓,租客则每个月向金融公司还款。为吸引租客使用“租金贷”,蛋壳公寓提供的月付租金低于季付。同时,蛋壳公寓还承诺,贷款利息可由其代付

这种模式理论上没有问题,但在实际操作中会产生很大的风险。理论上,租客以更低的价格租到房子,只不过是用分期付款的方式付房租,而长租平台提前回笼了资金,银行则有了贷款收入,看起来是一个多赢的模式。

实际情况来看,由于金融机构的介入,导致原本简单的租赁模型变得更加复杂,产业链环节加长后,链条的稳定性就至关重要,而一旦某个环节出现问题,这个模式就会崩塌。比如,租客如果由于各种原因不能按时还款或者失去还款能力,银行无疑会遭遇大量损失;一旦长租平台资金链出现问题(如投资失败),导致无法支付房东租金,则租客很可能被房东赶出来并造成大量社会矛盾、利益纠纷。

因为有了“租金贷”,平台企业就会有一个沉淀的资金池,而一旦缺少监管或者企业经营不佳,这个资金池很可能“一夜抽干”,造成巨大的金融风险和社会矛盾。而这也正是政府机构要严控“租金贷”的原因。

虽然“租金贷”模式风险很大,但蛋壳公司却在大量使用这一模式,其公司招股说明书显示,2017年、2018年和2019年1-9月,蛋壳公寓共有91.3%,75.8%和67.9%用户使用了租金贷。

监管机构也发现了互联网长租平台“租金贷”模式的问题所在。2019年底,国家6部委出台《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》,提出不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求租客使用“租金贷”,同样不得以租金分期、租金优惠等名义诱导租客使用“租金贷”。更为严厉的是,文件要求 “租金贷”收入占比不能超过租赁企业租金收入的3成。

如果网上流传的《通知》是真的,那么说明政府部门进一步加大了对“租金贷”的管控力度,要从操作层面落地上述《意见》的要求。

只是,对于蛋壳们来说,如果在短期内就大幅压缩“租金贷”的比重,对收入的影响会非常大。而对于一家长租平台上市公司或者有计划上市的公司来说,在无法盈利的情况下,如果收入规模数据还大幅下滑,那么在资本市场无疑会遭遇重大打击。如果资本市场再受到冲击,那么就会失去“烧钱”扩张的能力,从而进入到发展的恶性循环。

要知道,大部分互联网长租平台公司的确还都还在亏损中。例如,青客财报显示,2019年第三季度净亏损为1.25亿元,较上一季度的净亏损7163万元扩大75%。而蛋壳招股书显示,其最近三年来累计亏损额高达41亿元人民币,2019年前9个月就亏损了25.16亿元。

疫情影响下,长租公寓的出租率必然降低,而一般来说90%的出租率才能保持企业盈利,但业界人士透露,很多企业的出租率已经低于80%这条绝对红线,面临生死大考。国家此时严控“租金贷”,很可能会成为压垮长租平台的“最后一根稻草”。

要最大限度规避风险,长租平台必须要从根本上改变思维模式和商业模式,行业应集体放弃靠资本输血、“高拿低放”的粗放式发展道路,更要放弃靠高比例“资金贷”吸引资金再扩张的发展模式,不能将租客和房东置于较高的金融风险之下,否则很可能会遭遇政策的当头棒喝,更有一夜倾覆的危机。(钉科技述评,转载务必注明“来源:钉科技网”。)